¿Exactamente en qué instante no resulta recomendable adquirir y subrogarse en la hipoteca?
* Si pudiéramos hacer la adquisición al contado, en el supuesto que las circunstancias del comprador pudieran aconsejar lo opuesto, es más cómodo retener del costo la cantidad precisa para cancelar la hipoteca, y encargarnos nosotros de dicho pago y de los trámites de la cancelación (obviamente son cosas que deberán negociar las partes).
* Si las condiciones de las hipotecas baratas en la que nos subrogamos, son tan caras que es más interesante conseguir un nuevo préstamo y soportar los gastos que dicho nuevo préstamo conlleva (no es tan difícil de calcular y es suficiente con coger papel y lapiz).
* Si el banco acreedor del vendedor no es de nuestro agrado, no nos engañemos, no todos los bancos son iguales, los hay más y menos transparentes, más y menos beligerantes, la calidad del servicio influye, es cierto que cada vez los bancos son más vendedores de productos que prestadores de servicios, pero pensemos que una hipoteca tiene una larga duración, y que un banco que presta un mal servicio, o que mira solamente por su interés y no por el de su usuario, con el tiempo nos hará perder dinero.
¿Quiénes deben intervenir en una compra y venta con subrogación de hipoteca?
Según Fercogestion.com/ sólo el comprador y el vendedor, son precisos para realizar una compra y venta con subrogación de hipoteca.
Es esencial partir de esta premisa, y no llamarse a engaños, aunque probablemente verás la próxima pregunta en la que trato de explicar la situación del banco en esta operación.
Hablamos de una compra y venta normal y corriente, como aseveré al principio, y que la subrogación de la hipoteca que grava el bien adquirido puede ser un pacto todo lo esencial que desees, pero no dejamos de hablar de un pacto, no del contrato principal.
En el contrato de compra y venta, lo elementos esenciales son, como en todo contrato: el permiso, objeto, causa, tal y como la cosa que se vende y el costo.¿Debe permitir el banco la adquisición y venta con subrogación de hipoteca?
El banco, nada debe decir en la adquisición y venta, y en consecuencia es perfectamente posible la adquisición y venta con subrogación de hipoteca sin detallar intervención del banco.
El banco solo debe aceptar o rechazar la subrogación, pero como he explicado este es un factor del contrato.
No nos engañemos, pues lo más usual es que el banco ni deje ni rechace esa subrogación, y es extraordinariamente infrecuente que comparezca algún representante del banco en Apreciaría para aceptar el cambio de deudor del préstamo.
Pueden ocurrir tres cosas:
* El banco de forma expresa rechaza la subrogación. En tal caso y salvo que se acuerde condición resolutoria, la adquisición y venta es válida, pero el vendedor sigue siendo deudor del banco, aunque de no abonar el comprador, tendría acción contra él. Pero ello supone dos pleitos con los coherentes gastos, tiempos y asimismo incertidumbres (el del banco contra el vendedor, por no abonar el préstamo; y el del vendedor contra el comprador por no cumplir el pacto de subrogación).
* El banco de forma expresa acepta la subrogación. Es el caso ideal, pero nada corriente en la práctica, pues el vendedor queda libre de sus obligaciones con el banco, y estas obligaciones se admiten por el comprador.
* El banco no hace nada. Es el caso más usual, y es recomendable insistir en que frente al banco el primitivo deudor sigue siéndolo, pero aparte de esto se encuentra con un fiador real que es el comprador.