Tener un empleo estable y unos ingresos suficientes no siempre significa poder comprar una vivienda. Muchas personas pueden asumir una cuota hipotecaria similar a lo que pagan de alquiler, pero encuentran una barrera difícil de superar: reunir el dinero necesario para la entrada.
En una compra tradicional, los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor que toman como referencia. Esto obliga al comprador a aportar el resto con sus ahorros y asumir los impuestos y gastos correspondientes.
Sin embargo, existen alternativas para quienes necesitan un porcentaje de financiación superior.
Las hipotecas al 90 % y al 100 % permiten estudiar la compra de una vivienda con una aportación inicial menor, aunque su aprobación depende de la solvencia del comprador y de las condiciones de cada entidad.
¿Qué significa conseguir una hipoteca al 90 % o al 100 %?
El porcentaje de financiación indica qué parte del valor de referencia de la operación cubre el préstamo hipotecario.
En términos sencillos:
- Hipoteca al 80 %: el banco financia ocho de cada diez euros del valor considerado.
- Hipoteca al 90 %: permite reducir la entrada que debe aportar el comprador.
- Hipoteca al 100 %: puede llegar a cubrir todo el precio de compraventa, bajo las condiciones que establezca la entidad.
La diferencia parece pequeña cuando se expresa en porcentajes, pero puede representar decenas de miles de euros.
Ejemplo: comprar una vivienda de 220.000 euros
| Financiación | Préstamo | Entrada necesaria |
|---|---|---|
| 80 % | 176.000 € | 44.000 € |
| 90 % | 198.000 € | 22.000 € |
| 100 % | 220.000 € | 0 € |
Los cálculos presuponen que la entidad acepta el precio de compra como base para aplicar el porcentaje.
Importante: la tabla no incluye impuestos ni gastos de compraventa. Una hipoteca al 100 % no equivale automáticamente a comprar una vivienda sin aportar dinero.
¿Por qué los bancos suelen limitar la financiación al 80 %?
Las entidades financieras necesitan controlar el riesgo de cada operación.
Cuando un comprador aporta parte del precio con sus ahorros, el préstamo representa una proporción menor del valor de la vivienda.
Esto reduce la exposición de la entidad ante una posible caída del mercado inmobiliario o una situación de impago.
Además, el banco no analiza únicamente el inmueble. También estudia la capacidad económica de quien solicita la hipoteca.
Por ese motivo, una vivienda con una tasación elevada no garantiza por sí sola que se apruebe una financiación del 100 %.
¿Quién puede conseguir una hipoteca con financiación elevada?
No existe un perfil único, pero algunos factores pueden mejorar las posibilidades de aprobación.
1. Personas con ingresos estables
Un trabajador con contrato indefinido, antigüedad laboral e ingresos suficientes puede presentar un perfil favorable.
Sin embargo, también pueden acceder a financiación hipotecaria trabajadores temporales o autónomos que acrediten estabilidad económica.
Lo relevante es demostrar capacidad de pago.
2. Compradores con pocas deudas
Las entidades estudian cuánto dinero dedica el solicitante a devolver préstamos.
Tener varios créditos personales, tarjetas con saldos pendientes o financiación de vehículos puede reducir la capacidad hipotecaria disponible.
3. Jóvenes que buscan su primera vivienda
Algunas entidades y programas públicos contemplan soluciones específicas para compradores jóvenes.
Estos mecanismos pueden incluir avales o condiciones particulares, sujetos a requisitos de edad, ingresos, patrimonio, ubicación y disponibilidad.
Es importante consultar las condiciones vigentes en el momento de solicitar la financiación.
4. Compradores con garantías adicionales
En determinados casos, aportar garantías complementarias puede facilitar el estudio de la operación.
No obstante, incorporar un avalista supone asumir responsabilidades económicas importantes.
Antes de aceptar esta alternativa, tanto el comprador como el avalista deben comprender las consecuencias de un posible impago.
¿Cuánto dinero necesito realmente para comprar?
Este es uno de los puntos que más confusión genera.
El comprador debe diferenciar tres conceptos:
Entrada: parte del precio que no financia el banco.
Gastos de compraventa: impuestos y otros costes asociados a adquirir el inmueble.
Gastos hipotecarios a cargo del cliente: por ejemplo, la tasación, conforme al reparto legal aplicable.
Ejemplo de planificación con una vivienda de 200.000 euros
Supongamos, únicamente para ilustrar el cálculo, que los impuestos y gastos de adquisición representan 20.000 euros.
| Concepto | Hipoteca 80 % | Hipoteca 90 % | Hipoteca 100 % |
|---|---|---|---|
| Precio de vivienda | 200.000 € | 200.000 € | 200.000 € |
| Financiación | 160.000 € | 180.000 € | 200.000 € |
| Entrada | 40.000 € | 20.000 € | 0 € |
| Gastos estimados del ejemplo | 20.000 € | 20.000 € | 20.000 € |
| Ahorro inicial necesario | 60.000 € | 40.000 € | 20.000 € |
Los gastos reales dependerán de la comunidad autónoma, del tipo de inmueble y de las circunstancias de la compra.
La conclusión es clara: conseguir el 100 % de financiación puede eliminar la necesidad de aportar una entrada, pero normalmente no elimina todos los gastos iniciales.
¿Qué cuota mensual tendría una hipoteca al 100 %?
Pedir más financiación permite reducir el ahorro inicial, pero también aumenta la deuda.
Veamos un ejemplo con una vivienda de 200.000 euros, a 30 años y con un interés fijo hipotético del 3 % TIN.
| Importe financiado | Cuota mensual aproximada |
|---|---|
| 160.000 € | 674 € |
| 180.000 € | 759 € |
| 200.000 € | 843 € |
Se trata de un cálculo orientativo mediante cuotas constantes, sin incluir seguros, comisiones ni otros costes.
En este supuesto, financiar el 100 % en lugar del 80 % aumenta la cuota alrededor de 169 euros al mes.
Durante 30 años, también supone pagar más intereses totales.
Por eso, la decisión no debería basarse únicamente en cuánto dinero permite obtener el banco.
Cómo saber si puedes asumir una hipoteca elevada
Una forma sencilla de empezar consiste en calcular la proporción de ingresos destinada a pagar deudas.
La fórmula es:
Ratio de endeudamiento = cuotas mensuales de deudas ÷ ingresos netos mensuales × 100
Imaginemos una pareja con ingresos conjuntos de 3.500 euros netos al mes.
Si paga 200 euros por un préstamo de coche y solicita una hipoteca con una cuota de 850 euros, su endeudamiento mensual sería:
(850 + 200) ÷ 3.500 × 100 = 30 %
Esta cifra puede servir como referencia inicial, pero no garantiza la aprobación.
El banco también valorará los gastos familiares, la estabilidad laboral, los ingresos futuros previsibles y otras circunstancias.
¿Qué sucede si la tasación es inferior al precio de compra?
Este es uno de los riesgos que conviene conocer antes de firmar un contrato de arras.
Imaginemos que acuerdas comprar una vivienda por 210.000 euros, pero la tasación bancaria resulta ser de 195.000 euros.
Si la entidad calcula el préstamo sobre el menor valor entre precio y tasación, la financiación disponible podría ser inferior a la esperada.
En ese caso, tendrías que aportar más dinero o buscar una solución alternativa.
Consejo práctico: solicita un estudio de viabilidad y aclara cómo se calculará la financiación antes de comprometer tus ahorros.
Cómo conseguir una hipoteca al 90 % o al 100 % paso a paso
Paso 1. Revisar tu situación económica
Calcula tus ingresos netos, las cuotas de otros préstamos y el ahorro disponible.
Evita basar tu presupuesto en ingresos extraordinarios que no sean recurrentes.
Paso 2. Establecer una cuota máxima razonable
No te limites a calcular cuánto podría prestarte el banco.
Piensa también cuánto puedes pagar sin renunciar al ahorro mensual y sin comprometer tus gastos esenciales.
Paso 3. Reducir deudas cuando sea posible
Cancelar un préstamo personal puede mejorar tu capacidad de endeudamiento.
No obstante, debes valorar si utilizar ahorros para cancelarlo te dejaría sin fondos suficientes para comprar.
Paso 4. Preparar un expediente sólido
Reúne nóminas, declaraciones fiscales, contratos laborales, justificantes de ahorro y documentación de otras obligaciones financieras.
Paso 5. Identificar entidades que estudien financiación elevada
No todos los bancos ofrecen el mismo porcentaje de financiación.
Solicitar operaciones de forma indiscriminada puede hacerte perder tiempo. Es preferible identificar primero las entidades que contemplan este tipo de producto.
Paso 6. Comparar las ofertas completas
Revisa el tipo de interés, la TAE, las comisiones, los seguros y los productos que permiten obtener bonificaciones.
Una oferta con un interés aparentemente menor puede no ser la más económica si exige contratar servicios adicionales costosos.
Paso 7. Revisar la documentación antes de firmar
Comprueba las condiciones de la FEIN y plantea todas tus dudas antes de asumir el compromiso hipotecario.
Errores frecuentes al buscar una hipoteca sin entrada
Confundir financiación del 100 % con financiación de todos los gastos
La mayoría de las operaciones requieren que el comprador aporte al menos parte de los gastos asociados.
Solicitar el máximo sin estudiar la cuota
Que una entidad esté dispuesta a conceder determinada cantidad no significa que sea prudente utilizarla íntegramente.
Contratar nuevos préstamos antes de la aprobación
Financiar un coche o solicitar un crédito personal durante el proceso puede alterar el estudio de solvencia.
Utilizar un préstamo personal para cubrir la entrada sin informar
Además de incrementar el endeudamiento, ocultar obligaciones financieras puede generar problemas durante el análisis bancario.
Elegir únicamente por el tipo de interés anunciado
Es necesario comparar el coste total de las ofertas y las condiciones de los productos vinculados o combinados.
¿Qué papel tiene un intermediario hipotecario?
Las operaciones con financiación superior al 80 % requieren identificar entidades que estén dispuestas a estudiar ese porcentaje y preparar correctamente la documentación.
Un intermediario hipotecario puede ayudar a comparar políticas de financiación y negociar las condiciones disponibles.
Por ejemplo, Ferco Gestión trabaja con opciones de hipoteca al 90 % y al 100 % de financiación, además de otros productos destinados a diferentes perfiles de compradores.
La aprobación final corresponde siempre a la entidad financiera y depende del estudio individual de la operación.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas al 100 %
¿Puedo conseguir una hipoteca al 100 % con contrato indefinido?
Es posible, pero el contrato indefinido no garantiza la aprobación. También se valoran los ingresos, las deudas y el inmueble.
¿Puedo comprar una casa sin ningún ahorro?
Es difícil, porque incluso con financiación del precio completo pueden existir impuestos y gastos que el comprador debe afrontar.
¿Una hipoteca al 100 % tiene intereses más altos?
Puede tener condiciones diferentes debido al mayor riesgo de financiación, pero no existe una regla única aplicable a todas las entidades.
¿Puedo solicitarla siendo autónomo?
Sí, siempre que la entidad acepte estudiar el perfil y se pueda acreditar la estabilidad y suficiencia de los ingresos.
¿Qué ocurre si el banco solo me ofrece el 80 %?
Puedes revisar otras entidades, estudiar programas de avales aplicables o replantear el presupuesto de compra.
¿Es mejor financiar el 90 % o el 100 %?
Depende del ahorro disponible y del coste de las ofertas. Si puedes aportar una entrada sin quedarte sin liquidez, una deuda menor puede reducir los intereses totales.
Financiar más no siempre significa comprar mejor
Las hipotecas al 90 % y al 100 % pueden abrir la puerta a la compra de vivienda para personas que tienen ingresos suficientes, pero todavía no han reunido una entrada elevada.
Sin embargo, deben analizarse con especial cuidado.
Antes de elegir una oferta, es fundamental conocer el dinero necesario para la compraventa, calcular una cuota sostenible y comparar el coste total del préstamo.
Una financiación adecuada debe permitir comprar la vivienda y mantener una economía familiar equilibrada durante los años siguientes.